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Fiscalité Nue Propriété

 La défiscalisation en nue propriété - Immobilier démembré


Une fiscalité avantageuse pour le nu-propriétaire

  • Economie d’impôts :

Pendant la durée du démembrement, en raison de l'absence de loyers, il n'y aura pas d'imposition supplémentaire au titre des revenus fonciers. De plus, il sera possible de déduire les intérêts d'emprunt des revenus fonciers existants. A défaut, ces intérêts seront reportables pendant dix ans sur des revenus fonciers futurs, par exemple ceux tirés de la location du bien à l'extinction de l'usufruit. Une économie d'impôt pourra donc être réalisée par ce biais.

 

A l'extinction de l'usufruit, la fiscalité foncière sera identique à celle d'un achat en droit commun.

  • Réduire son ISF

En premier lieu, les biens possédés en nue-propriété n'entrent pas dans l'assiette de l'ISF. L'investisseur enrichit donc son patrimoine sans alourdir son imposition.

En second lieu, le prêt contracté pour financer l'investissement permettra de réduire le patrimoine et donc l'impôt dû initialement.

En effet, le capital restant dû ainsi que les intérêts de cet emprunt viendront en déduction du patrimoine taxable ce qui réduira l'ISF payé.

A l'extinction de l'usufruit, l'impôt sera dû sur la valeur totale du bien détenu en pleine propriété ; le capital restant dû et les intérêts pouvant toujours être déduits.

  • Exonération de plus-values

Comme pour tout investissement immobilier, la plus value réalisée en cas de vente du bien est exonérée après 15 années de détention. En pratique, si l'investisseur va au bout de la durée d'usufruit, il sera toujours exonéré.

En cas de vente de la nue-propriété avant 15 ans, il bénéficiera tout de même d'un abattement de 10 % par an de la 6 em à la 15 em année de détention.

  • Absence de Taxe Foncière

Pendant toute la durée du démembrement, la taxe foncière sera acquittée par l'usufruitier. Elle sera ensuite à la charge de l'investisseur.

 

A l'extinction de l'usufruit

L'investisseur récupère sans frais ni formalité la pleine propriété du bien. Il réalise donc une plus-value substantielle constituée de la valeur de l'usufruit (reçue gratuitement) augmentée de la revalorisation du bien au cours des années écoulées.

D'autre part, le bail signé entre le locataire et l'usufruitier s'éteint de plein droit. Ainsi, un an avant, ce bailleur rappelle au nu-propriétaire et au locataire la règle applicable.

A savoir que l'investisseur peut, moyennant une lettre recommandée dans les six mois précédant la dite extinction :

  • soit proposer au locataire un nouveau bail,

  • soit donner congé pour vendre ou occuper le bien.

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