La taxation des plus-values immobilières coûte cher, mais il existe des solutions pour réduire la facture en toute légalité ! Explications.

Le marché immobilier n’a cessé de progresser ces dernières années. En dehors de la résidence principale, qui est exonérée, vendre un bien immobilier peut vous coûter très cher.
Hausse des prélèvements sociaux, surtaxe pour les plus-values dépassant 50.000 euros, etc., le fisc ponctionne lourdement vos plus-values. Pour éviter de voir vos gains fondre comme neige au soleil, voilà quelques astuces à connaître.

1 - Retarder la vente du logement

En matière de taxation des plus-values immobilières, le temps joue pour vous. Si vous possédez le bien depuis plus de cinq ans, vous bénéficiez d’abattements en fonction de la durée de détention.

Compte tenu de ces abattements, la plus-value est totalement exonérée d’impôt sur le revenu après vingt-deux ans. Le délai est plus long pour les prélèvements sociaux mais les taux annuels d'abattement augmentent fortement après la vingt-deuxième année de détention.

Si la date prévue pour la signature de l'acte est proche de la date anniversaire de l’acquisition, inutile de vous presser. Il est même judicieux de décaler la signature de quelques mois si cela vous permet de profiter d’une année supplémentaire d’abattement.

Si vous êtes propriétaire du bien depuis plus de vingt-deux ans, attendre quelques mois supplémentaires pour obtenir 9% de plus de décote sur la plus-value peut est particulièrement rentable.

Par exemple, pour une plus-value de 150.000 euros, en vendant le bien dans la vingt-quatrième année qui suit votre achat, vous paierez 16.362 euros de prélèvements sociaux (abattement de 46% et surtaxe de 3%). Si vous êtes à quelques mois de la vingt-cinquième année, en décalant la vente de quelques semaines, vous ne paierez plus que 13.635 euros (abattement de 55% et surtaxe de 3%), soit un gain de 2.727 euros !

Le point de départ de la durée de détention est celle de l’acte notarié de l’achat ou de la donation. Si le bien est acquis à la suite d’une succession, c’est la date du décès qui est prise en compte.


2 - Déduire les travaux de la plus-value taxable

Non seulement les travaux améliorent votre bien immobilier, mais ils diminuent aussi votre plus-value imposable. Si vous vendez un bien dans lequel vous avez fait des travaux (résidence secondaire, immobilier locatif ou autre), vous pouvez les ajouter à la valeur d’acquisition du bien et réduire la plus-value imposable.

Lorsque les travaux sont importants, vous avez intérêt à retenir leur montant réel plutôt que le forfait de 15%, à condition d’avoir conservé les factures des entrepreneurs.

La législation est claire, même si vous êtes bon bricoleur, vous ne pouvez pas déduire les travaux que vous avez réalisés vous-même ! L’article 150 VB du CGI prévoit que les travaux de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration permettent de réduire la plus-value imposable. Ce sera le cas si vous avez acheté une ruine que vous avez décidé de reconstruire.

Il en est de même si vous augmentez la surface habitable (aménagement des combles, construction d’une véranda, etc.).

Les réparations et l'entretien pas pris en compte

Les travaux d’amélioration augmentent également le prix de revient du logement. Mais ils doivent apporter un élément de confort nouveau comme l’installation d’un ascenseur ou d’une climatisation. Malheureusement, les dépenses de grosses réparations et d’entretien ne sont pas prises en compte pour le calcul de la plus-value.

N’espérez pas non plus déduire les dépenses de peinture, de papier peint, de moquette et, plus généralement, toutes les dépenses à la charge du locataire.

Vous l’avez compris, il n’est pas question de compter des dépenses engagées pour refaire une cuisine ou une salle de bains.

«Attention, si vous avez déjà pris en compte les travaux en les déduisant de vos revenus fonciers, vous ne pourrez pas les déduire une nouvelle fois», prévient Paul André Soreau, fondateur de Altride Family office.


3 - Optimiser la cession des biens démembrés

Pas facile de savoir comment calculer la durée de détention ou quel prix d’acquisition retenir lorsque vous avez acquis la pleine propriété en deux temps. C’est souvent le cas lorsque l’immobilier vient de vos parents.

Généralement, le conjoint survivant a choisi de conserver l’usufruit pour garder le même niveau de vie, en laissant la nue-propriété du bien aux enfants. Si tel est votre cas, vous héritez de la pleine propriété du bien au décès de l’usufruitier.

Si vous décidez alors de vendre le bien, il faut savoir que, pour le calcul de la durée de détention, l’administration fiscale retient la date d’acquisition de la nue-propriété (date du premier décès). Ainsi, vous serez totalement exonéré sur la plus-value, si vous avez héritez de la nue-propriété, il y a plus de trente ans.

La date de décès de l’usufruitier n’a pas d’incidence sur la durée de détention. Concernant le prix d’acquisition, il s’agit de la valeur du bien en pleine propriété au jour de l’acquisition de la nue-propriété.

Prenons l’exemple d’un contribuable, marié avec un enfant, qui décède en laissant un bien immobilier évalué à 150.000 euros. Son conjoint âgé de 72 ans décide de garder l’usufruit évalué à 45.000 euros (150.000 x 30%).

Au décès de l’usufruitier, l’enfant récupère la pleine propriété du bien et vend le logement pour un prix de 200.000 euros. La plus-value est alors de 50.000 euros (200.000 - 150.000).

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Source : www.lerevenu.com