La crise sanitaire n'est pas sans conséquence sur les loyers touchés par les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). Au deuxième trimestre, certains secteurs ont toutefois été plus affectés que d'autres (...).
Pour les SCPI, le premier trimestre s’était déroulé quasiment sans accroc : 84% des SCPI auditées ont continué de verser un rendement satisfaisant, avec une baisse maitrisée de 20% maximum.
Mais c’est avant tout parce que les SCPI encaissent leurs loyers avec un trimestre d’avance et que le confinement a démarré le 16 mars. Celles qui ont baissé immédiatement leurs dividendes l’ont fait par anticipation afin d’éviter les fluctuations et préparer les associés à une année délicate.
Au deuxième trimestre, 63% des SCPI à capital variable auditées ont continué de verser un dividende équivalent ou en baisse de 20% maximum. Mais un gros tiers (37%) a décroché de plus de 20%.
Quels sont les secteurs les plus touchés par la crise pour les SCPI ?
Les SCPI hotellières
Le secteur le plus touché au niveau de la distribution des dividendes est le secteur de l’hôtellerie : 100% des SCPI spécialisées sur cette thématique ont versé un dividende en recul de plus de 20%. Cette baisse est de l’ordre de 70% en moyenne.
Et pour cause : un hôtel fermé ne génère aucun chiffre d’affaires. De fait les groupes hôteliers ont négocié avec les bailleurs des aménagements sur le paiement de leurs loyers.
Si cette classe d’actifs peut paraître anxiogène aujourd’hui, elle ne doit pas être mise de côté car elle bénéficie de certains atouts dont la durée des baux qui est particulièrement longue. Généralement supérieure à 15 ans, elle apporte une bonne visibilité sur les flux futurs de loyers.
La SCPI Atream Hôtels est la SCPI la plus résiliente de ce domaine avec un recouvrement des loyers honorable de 50% au deuxième trimestre. Soit un recouvrement moyen de 70% au premier semestre (90% au T1 + 50% au T2). Elle prévoit même un rendement prévisionnel de 2,75% net de fiscalité étrangère. Pas mal.
Les professionnels du secteur anticipent un retour à la normale à fin 2021. Les épargnants qui comprennent que cette classe d’actifs bénéficie de bons fondamentaux, doivent privilégier la souscription en démembrement temporaire (nue-propriété temporaire).
Les SCPI de logistique
Le dividende de 50% des SCPI investies en logistique a décroché de plus de 20% (-48%) par rapport au deuxième trimestre 2019.
Troisième domaine d’investissement au premier semestre derrière les bureaux et les commerces, cette classe d’actif est l’une des plus rentable mais également l’une des plus volatile. Elle couvre : les entrepôts, ce qu’on appelle les locaux d’activité et bien-sûr la logistique, pas forcément l’entrepôt d’Amazon.
Il est plutôt recommandé de passer par des spécialistes qui maîtrisent tous les rouages.
Les SCPI de commerce
60% des SCPI de commerce ont vu leur rendement décliner au deuxième trimestre. Néanmoins elles affichent un taux de recouvrement des loyers honorable de 62,5%.
Car, si les commerces ont majoritairement fermé pendant le confinement, les commerces de première nécessité comme ceux de l’alimentaire ont des chiffres d’affaires stables et même en hausse.
Une SCPI comme Cristal Rente avec les deux tiers de son patrimoine répartis sur les enseignes alimentaires et de bricolage a bénéficié d’un taux de recouvrement de 80%.
Sur cette même stratégie et uniquement investie sur le territoire allemand, Novapierre Allemagne a bénéficié d’un taux de recouvrement de l’ordre de 90%.
Les SCPI de commerce ne sont donc pas à écarter. Il convient de vérifier les locataires qu’elles sélectionnent en plus de l’éternel choix de l’emplacement.
Les SCPI diversifiées
37,5% des SCPI dites diversifiées, c’est-à-dire qui peuvent investir sur toutes classes d’actifs ont subi un décrochage de plus de 20%.
On trouve les rendements parmi les plus élevés grâce à la diversification, qui est une forme de protection du patrimoine, et leur opportunisme qui permet d’aller chercher du rendement. Elles bénéficient d’un taux de recouvrement des loyers élevé, de 80,6%.
Si les prix venaient à baisser sur certaines classes d’actifs, elles pourraient en profiter pour réaliser des achats car généralement ces SCPI ont beaucoup de liquidités à investir, fruit d’une collecte importante auprès des épargnants.
Ces SCPI agiles devraient connaître des rendements impressionnants en 2020, de l’ordre de 5% à 5,4% pour Epargne Pierre, un objectif cible de 6% pour Vendôme Régions et jusqu’à 6,25% pour Cœur de Régions.
Les SCPI de bureaux
Seulement 24% des SCPI de bureaux ont baissé leur rendement de plus de 20%. Bien que le secteur soit en pleine réflexion sur son avenir avec l’essor du télé-travail, c’est aujourd’hui l’une des classes d’actifs les plus résilientes.
D’ailleurs elle reste le premier poste d’investissement des SCPI au premier semestre.
Elle bénéficie d’un taux de recouvrement des loyers de l’ordre de 80,65%.
Les SCPI qui s’en sortent le mieux sont celles qui favorisent le plus la proximité avec leurs locataires, ce que l’on appelle le property-management au lieu de sous-traiter ce service. Mais aussi les SCPI de bureaux investies en Allemagne car les locataires solvables y ont été plus disciplinés. Le taux de recouvrement des loyers de la SCPI Eurovalys au deuxième trimestre est de 98%.
Les SCPI résidentielles et de santé
Ces deux classes d’actifs ont enregistré des baisses de dividendes limitées, -12,53% pour le résidentiel et -4,54% pour la santé.
La santé qui était plébiscitée par les investisseurs en quête de diversification et en raison du vieillissement de la population. Un bémol toutefois car cette classe d’actifs très spécialisée concerne une industrie plus réduite : attention à ce que le poids de certains locataires ne pèse pas trop dans le patrimoine de votre SCPI.
Le résidentiel qui était plutôt orienté sur l’immobilier de défiscalisation est en train de faire sa place dans le paysage des SCPI de rendement.
Conclusion
Si les dividendes ce trimestre ont été chahutés, ceux qui s’interrogent sur l’intérêt d’investir en SCPI en 2020 peuvent être rassurés.
Si on fait la moyenne des 40 SCPI qui se sont essayées à donner un prévisionnel de leur rendement pour 2020, il en ressort un rendement surprenant de 4,54%.
D’ailleurs la SCPI qui a été créée officiellement le 31 décembre 1970, n’a jamais connu un rendement inférieur à 4,35% sur un demi-siècle.
Pendant la crise des années 90, le rendement des SCPI a continué au plus bas à offrir un rendement de 5,04% en 1994 avec une inflation de 1,7%. En 2008, le rendement offert s’est établi à 5,84%. Avec une baisse du prix de la part de l’ordre de 5%.
L’histoire nous prouve que la SCPI n’est pas un sprinter mais un marathonien du rendement.
Si le prix de la part des SCPI peut fluctuer en suivant les cycles immobiliers, ceux qui l’acquièrent à des fins de rente ne seront probablement jamais déçus.
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Source : www.lerevenu.com