Pour le plus grand bonheur des Français, très attachés à l'investissement dans la pierre, il existe de très nombreux moyens d'investir dans l'immobilier, y compris lorsque l'on ne souhaite pas ou que l'on ne peut pas acheter un bien dans son intégralité.
Notre passage en revue des différentes façons d'investir dans la pierre sans posséder un bien et les avantages et inconvénients de chaque option qui vous permettra de choisir la ou les solutions les plus adaptées à votre situation.
Les parts de SCPI
L'investissement dans des SCPI ou sociétés civiles de placement immobilier permet à des particuliers d'acheter des parts de la société qui détient les immeubles constituant son parc immobilier. Celui-ci peut être résidentiel (il s'agira le plus souvent de logements éligibles à un dispositif fiscal avantageux, type Pinel ou Malraux par exemple) ou bien dit d'entreprise (locaux commerciaux, entrepôts, bureaux, etc.). Une société de gestion est en charge de l'entretien et de la location des biens. Après avoir prélevé une commission, elle reverse les loyers de la SCPI aux différents investisseurs.
Le ticket d'entrée est relativement faible et permet de se positionner sur le marché immobilier avec peu de frais et de bénéficier d'une excellente diversification de son investissement. La gestion des biens est entièrement déléguée à la société de gestion qui dispose d'une expertise certaine en la matière. Il est possible, comme pour l'immobilier physique, d'acheter des parts au comptant ou à crédit en profitant de l'effet de levier de la dette. Cependant, si vous avez recours à un emprunt, vous devrez obligatoirement détenir vos parts en direct. Si vous les achetez au comptant, il est également possible, pour bon nombre de SCPI, de détenir vos parts via les supports en unités de compte de votre contrat d'assurance-vie, ce qui permet de bénéficier des avantages fiscaux de cette enveloppe.
Attention, le risque de perte en capital existe. Soyez donc vigilant surtout dans le contexte actuel de crise économique qui pourrait être préjudiciable aux SCPI d'entreprise et notamment les SCPI spécialisées dans les locaux commerciaux, le retail étant l'un des secteurs les plus touchés par la coronacrise.
L'investissement en SCPI s'adressent aux particuliers désireux de se positionner sur le marché immobilier et qui ne disposent pas des sommes requises pour acheter seul un bien dans son intégralité et/ou qui ne souhaitent pas gérer le bien eux-mêmes, et/ou qui veulent diversifier au maximum leur placement.
Les actions de foncières cotées
L'investissement dans des foncières cotées consiste à acheter des actions de sociétés dont l'activité est l'acquisition et la location de biens immobiliers. Vous ne toucherez pas directement une partie du loyer mais une partie du bénéfice qu'il aura été décidé de reverser aux actionnaires sous formes de dividendes. De même que les porteurs de parts de SCPI peuvent voir le prix de la part augmenter ou baisser, on pourra observer une fluctuation des cours de l'action de la foncière cotée, ce qui permet à l'actionnaire de réaliser une éventuelle plus-value.
Comme les SCPI, les foncières cotées permettent de se positionner sur le marché immobilier avec un ticket d'entrée peu élevé, de bénéficier d'une certaine diversification et de déléguer la gestion de son investissement à des spécialistes experts en la matière. Les titres de foncières cotées sont généralement liquides et peuvent être achetés et vendus via un compte-titres ordinaire.
Attention, les foncières cotées, comme la pierre-papier dans son ensemble, n'est pas un placement à capital garanti. Il s'agit d'un placement risqué, notamment sur les foncières cotées spécialisées dans un secteur comme celui des centres commerciaux. La dégringolade en Bourse d'Unibail Rodamco à la suite de la crise sanitaire et économique en est l'exemple le plus frappant.
Notez aussi que l'effet de levier concernant le financement est difficile. On ne peut pas accéder à un emprunt bancaire pour acheter des titres de foncières cotées comme cela peut être le cas pour acquérir des parts de SCPI. Mais il est possible d'utiliser l'effet de levier des produits dérivés sur actions de foncières cotées.
L'investissement en foncière cotée s'adresse aux investisseurs particuliers qui souhaitent profiter de la facilité d'accès de la pierre papier (un investissement minimal requis faible, pas de gestion) et une plus grande liquidité que le placement en SCPI.
Le crowdfunding immobilier
Le crowdfunding immobilier consiste à prêter des fonds à des promoteurs immobiliers via une plateforme spécialisée, afin de financer un programme immobilier (construction ou rénovation). À l'échéance du prêt, les investisseurs récupèrent leur mise assortie des intérêts. Il s'agit donc pour l'investisseur particulier d'un moyen original de se positionner sur le secteur de l'immobilier puisqu'il prête des fonds à un promoteur contre rémunération et ne procède pas à l'achat d'un bien (ou l'acquisition de parts d'une société détenant plusieurs biens).
Là encore, le crowdfunding immobilier permet de se positionner sur ce marché avec un ticket d'entrée peu élevé. L'investissement sur une plateforme participative spécialisée est très simple et il n'est pas nécessaire de consacrer du temps à ce placement. En effet, vous n'aurez aucun arbitrage à réaliser. De plus, la gestion du chantier est réalisée par le promoteur, expert en la matière.
Mais soyez vigilant, là aussi, le risque de perte en capital est bien réel. Le risque de faillite de la société, qui peut être une petite structure qui compte sur son apport via le crowdfunding pour décrocher un prêt d'une banque, existe bel et bien. Pour réduire les risques, il est recommandé de diversifier son placement en finançant plusieurs programmes, de promoteurs différents, proposés par des plateformes différentes.
L'investissement en crowdfunding immobilier est destinée à ceux qui souhaitent se positionner de manière innovante et originale sur le marché immobilier, simplement, et pour un montant peu élevé.
Source : Boursorama.com
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